Wer in der deutschen Hauptstadt leben möchte, muss für eine Eigentumswohnung oder eine Mietwohnung in Berlin ständig tiefer in die Tasche greifen. Zudem haben es Selbstnutzer immer schwerer, ein passendes Objekt zu finden, denn die Zahl der insgesamt angebotenen Wohnimmobilien sank im letzten Jahrzehnt stetig. Sie hat sich nach den Erhebungen der Maklerfirma Guthmann von 2010 bis 2020 nahezu halbiert. Außerdem steigt die Zahl der reinen Investoren, die das Renditepotential bei Wohnimmobilien in Berlin erkannt haben. Das bedeutet, dass eine wachsende Zahl von Interessenten für eine Mietwohnung mit privaten Eigentümern verhandeln muss.
Welche Miethöhen dominieren den Berliner Wohnungsmarkt?
Zu Jahresbeginn 2014 lag die Kaltmiete bei rund der Hälfte aller Angebote für Mietwohnungen in Berliner Bestandsbauten noch zwischen 5 und 8 Euro pro Quadratmeter. Der Anteil der Wohnungen mit Preisen von 11 Euro pro Quadratmeter und mehr machte etwa ein Zehntel des gesamten Angebots aus. Im Frühjahr 2021 präsentiert sich die Lage auf dem Markt für Wohnimmobilien zum Mieten genau umgekehrt. Mietwohnungen mit Kaltmieten von bis zu 8 Euro pro Quadratmeter werden kaum noch angeboten. Fast die Hälfte aller Angebote entfällt auf Wohnungen, für die Eigentümer oder Hausverwalter Kaltmieten von mehr als 14 Euro pro Quadratmeter verlangen. Seit 2019 schrumpft auch die Zahl der Angebote im oberen preislichen Mittelfeld (11 bis 14 Euro) signifikant, während die Angebotszahl bei Mietwohnungen in Berlin mit Kaltmieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter bereits seit längerer Zeit kontinuierlich gesunken ist.
Mietwohnungen in Neubauten: Wie sehen die Trends bei der Miete aus?
Legt man bei der Betrachtung der grafischen Darstellung der Mietentwicklung die Grundsätze der technischen Auswertung der Börsencharts zugrunde, präsentiert sich ein stabiler Trend zu weiteren Mieterhöhungen. Aktuell bewegt sich bei der Neuvermietung von Wohnungen in Neubauten in Berlin die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter um die 20-Euro-Marke. Deshalb muss es auch nicht wundern, dass der Markt insgesamt von Angeboten mit Kaltmieten von mehr als 14 Euro pro Quadratmeter dominiert wird. Sie machen inzwischen mehr als drei Viertel aller angebotenen Neubauwohnungen zum Mieten aus. Das untere Preissegment (bis 11 Euro) ist so gut wie gar nicht mehr besetzt. Diese Entwicklung ist sehr kritisch zu betrachten, denn immerhin wohnen drei Viertel der Berliner Bevölkerung in Mietwohnungen.
Deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtbezirken
Wer die hohen Mieten umgehen und sich eine Eigentumswohnung zulegen möchte, sollte einen genaueren Blick auf die Entwicklungen der durchschnittlichen Kaufpreise in den einzelnen Stadtbezirken werfen. Besonders große Preissteigerungen beim Verkauf von Neubauwohnungen gab es in jüngster Zeit in den Bereichen Prenzlauer Berg und Weißensee. Das gilt für die Vermittlung über Online-Portale genauso wie für die Suche nach geeigneten Objekten mit dem Support der niedergelassenen Immobilienmakler. Beim Verkauf von Bestandswohnungen fielen die Preiserhöhungen in den Stadtbezirken Tiergarten und Spandau sowie Lichtenberg und Köpenick aus. Zwei Stadtbezirke verzeichneten in den letzten Monaten einen Einbruch bei den Kaufpreisen pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Dabei handelt es sich um Wedding und Zehlendorf. Ein ähnliches Bild gibt es bei den Kaufpreistrends beim Verkauf von Neubauwohnungen. Fallende Preise wiesen in diesem Segment im Frühjahr 2021 die Stadtbezirke Neukölln und Moabit auf.
Trends der durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen in ganz Berlin
Hier zeigt sich eine ähnliche Entwicklung wie bei den Kaltmieten für Mietwohnungen in Berlin. Günstige Angebote mit Preisen von bis zu 2500 Euro pro Quadratmeter sind fast gänzlich vom Markt verschwunden. Den Schwerpunkt machen nun Eigentumswohnungen mit einem Kaufpreis zwischen 2500 und 5000 Euro aus. Die Zahl der im oberen Preissegment angebotenen Eigentumswohnungen nimmt stetig zu. Fast jede zehnte Eigentumswohnung in Berlin wechselt zum Preis von mehr als 7500 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Diese Verschiebung bei den Angebotspreisen wird sich auch in naher Zukunft weiter fortsetzen. Das heißt, wer Eigentumswohnungen als Geldanlage kauft, darf sich bei einem späteren Weiterverkauf auf eine lukrative Rendite freuen.
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