Viele Interessenten für einen Immobilienkauf haben Angst vor Folgekosten, die durch versteckte Baumängel entstehen. Wir haben deshalb ein paar Hinweise für Sie zusammengetragen. Damit können Sie eine ganze Reihe möglicher Risiken vermeiden. Dennoch raten wir Käufern grundsätzlich, bei bestehenden Zweifeln an der Mängelfreiheit der Objekte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Bausachverständigen hinzuziehen.
Der Grund ist, dass sich in den Kaufverträgen durchweg die Klausel „gekauft wie steht und liegt“ findet. Diese Klausel hebelt teilweise die Regelungen des Paragrafen 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs aus. Sie verhindert die Geltendmachung von Kaufpreisnachlässen oder einen Rücktritt vom Kaufvertrag für offensichtliche Mängel. Versteckte Baumängel fallen nicht unter den Geltungsbereich einer solchen Klausel. Aber Kaufinteressenten können sich jede Menge Ärger ersparen, wenn sie vor dem Kauf auch gezielt nach versteckten Mängeln suchen.
Viele versteckte Baumängel muss der Verkäufer angeben!
Allerdings ist das eine Theorie, an die sich viele Verkäufer leider nicht halten. Die Aufklärungspflicht umfasst bei Bestandsgebäuden beispielsweise den Hinweis auf eventuelle Denkmalschutzauflagen. Käufer sind gut beraten, wenn sie im Zweifel genauer ins Grundbuch schauen oder beim zuständigen Bauamt und Denkmalschutzamt nachfragen. Das gilt genauso für den Fall, dass ein Verkäufer die Baugenehmigung für ein Gebäude nicht vorweisen kann, oder sich das Gebäude in einer potentiellen Überflutungszone befindet. Das Problem bei der Geltendmachung der Rechte aus einer Vernachlässigung der Informationspflicht der Verkäufer liegt im Nachweis des vorsätzlichen Verschweigens. Nehmen Sie sich deshalb zur Besichtigung einen Zeugen mit und fragen Sie gezielt nach solchen Dingen! Auf diese Weise können Sie den Nachweis des Vorsatzes zweifelsfrei erbringen.
Wo liegt die Grenze zwischen offensichtlichen und versteckten Baumängeln?
Deutsche Gerichte gehen in der Regel davon aus, dass es sich um einen offensichtlichen Mangel handelt, wenn ihn der Durchschnittsinteressent bei der Besichtigung erkennen kann. Die Frage ist allerdings, wie sich ein solcher Durchschnittsinteressent definiert. Die konkrete Auslegung fällt unter den Ermessensspielraum der jeweiligen Richter. Fakt ist jedoch, dass bei der Definition die Maßstäbe immer strenger werden. Der Grund ist das rasante Wachstum des Umfangs der für jedermann zugänglichen Informationen beispielsweise im Internet. Das heißt, Sie sind gut beraten, wenn Sie sich im Vorfeld einer Besichtigung genauer informieren.
Immobilienkauf und Mängel: Die Statik ist besonders wichtig!
Ein Problembereich sind statische Mängel. Natürlich verlangt niemand von einem Durchschnittsinteressenten, dass er Berechnungen eines Architekten auf ihre Richtigkeit überprüft. Aber es gibt einige äußere Hinweise auf statische Mängel. Achten Sie beispielsweise auf Risse im Mauerwerk und auf den parallelen Verlauf der Kanten an den Dehnungsfugen bei Plattenbauten. Auch durchhängende Zimmerdecken sind ein eindeutiger Hinweis darauf, dass mit der Statik eines Gebäudes etwas nicht stimmt. Ausnahmen stellen hier die nachträglich angebrachten Unterhangdecken dar. Haben Sie deshalb keine Scheu, den Verkäufer (wo möglich) um einen Blick auf die eigentliche Zimmerdecke zu bitten. Schauen Sie sich auch die Fassade des Gebäudes genauer an. Gibt es dort größere Metallteile? Dann könnte es sich um sogenannte Anker handeln, mit denen das Auseinanderdriften aneinandergrenzender Mauern verhindert wird. Sie sind ein eindeutiger Hinweis darauf, dass es mit dem Bauwerk bereits statische Probleme gab. Bei Fachwerkhäusern riskieren Sie am besten einen kräftigen Faustschlag oder einen Schlag mit einem Gummihammer auf die tragenden Balken. Außerdem sollten Sie genauer prüfen, ob Sie zahlreiche winzige Löcher erkennen können. Ein solches Bild deutet auf einen Befall mit Holzschädlingen hin.
Ein häufiger Mangel beim Immobilienkauf ist versteckter Schimmel
Schimmelbefall an Wänden und Decken ist nicht nur ein Baumangel, sondern stellt auch eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit der Nutzer dar. Viele Verkäufer versuchen, Schimmel mit einem frischen Anstrich zu kaschieren. Achten Sie deshalb bei der Besichtigung genau auf den Eigengeruch der Räume. Durchzug vor und während einer Besichtigung ist in den meisten Fällen ein Alarmsignal. Tasten Sie typische Schimmelbereiche deshalb mit der Hand ab und prüfen Sie, ob Sie dort vielleicht sogar einen erhöhten Feuchtegehalt der Wände spüren. Schauen Sie in Ecken, hinter der Heizung und an den Rändern der Kehrleisten genauer hin. Das sind Stellen, die beim schnellen Überstreichen der Schimmelstellen gern übersehen werden. Auch abgelöste Tapetenstellen in Ecken und im Fußbodenbereich sowie stellenweise dunkel wirkende Schattierungen bei Anstrichen sind oftmals ein Hinweis auf ein Schimmelproblem. Prüfen Sie Außenwände mit Verkleidungen an den Innenseiten! Oftmals dienen solche Verkleidungen nur dazu, ein dauerhaft unlösbares Schimmelproblem zumindest optisch zu beheben.
Beim Immobilienkauf ebenfalls wichtig: Einhaltung der Grenzabstände
Bevor Sie zu einer Besichtigung für den Immobilienkauf gehen, sollten Sie einen Blick in die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer werfen. Die Grenzabstände für Bebauungen und Bepflanzungen sind teilweise unterschiedlich geregelt. Grundsätzlich gilt jedoch ein Mindestabstand für Gebäude (für Garagen und Carports gibt es Ausnahmen) von drei Metern zur Grundstücksgrenze. Wurde mit einem Bauwerk ein Grenzabstand unterschritten, lassen Sie sich vom Verkäufer die Einwilligung der Nachbarn zeigen. In der Regel finden sich dazu auch Eintragungen in der Abteilung II der Grundbücher der Nachbargrundstücke sowie des begünstigten Grundstücks (Abstandsbaulast). Das gilt genauso für Fenster in den zum Nachbarn zeigenden Wänden bei Gebäuden, die sehr dicht an der Grundstücksgrenze stehen. Sie ermöglichen Einblicke ins Nachbargrundstück und sind deshalb als Fensterrecht in den Nachbarschaftsgesetzen der einzelnen Bundesländer geregelt.
Sie suchen eine Immobilie ohne offensichtliche oder versteckte Mängel? – Vertrauen Sie auf das Fachwissen rund um die Erkennung von Baumängeln, das sich unsere erfahrenen Immobilienmakler angeeignet haben!
Bild von Tomasz Pro auf Pixabay
