Wer als Investor sein Geld in Wohnungen stecken möchte, muss eine Vielzahl von Faktoren im Auge behalten. Einerseits steht die Miethöhe im Vordergrund, weil sie den ROI-Zeitpunkt bestimmt. Das Kürzel ROI steht für „Return of Investment“ und gibt an, ab wann mit einem Investment Gewinn erzielt wird. Bei Mietwohnungen hat der Berliner Senat einen zeitigen ROI gehemmt. Andererseits gibt es zahlreiche Hinweise darauf, dass der Kauf von Wohnungen und kompletten Mehrfamilienhäusern in Berlin langfristig auf jeden Fall eine lohnenswerte Sache ist und bleibt. Das beweisen aktuelle Statistiken zu den Entwicklungen im Segment der Gewerbeimmobilien.
Rekordverdächtiger Umsatz bei Büroflächen in Berlin
Ob sich die Investition in den Kauf von Wohnraum und das Angebot als Mietwohnungen lohnt, hängt direkt von den Trends auf dem Arbeitsmarkt ab. Er liefert aus der Stadt und dem Umfeld der Bundeshauptstadt sehr positive Signale. Nach den aktuellen Statistiken von Jones Lang LaSalle wurde im Jahr 2019 ein neuer Rekord bei der Vermietung und dem Verkauf von Büroflächen in Berlin erzielt. Insgesamt fand eine Bürofläche von knapp einer Million Quadratmeter neue Nutzer oder Eigentümer. Vor allem der Anstieg bei der Vermietung großer Flächen ab 10.000 Quadratmeter war mit 143 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erheblich. Der Leerstand bei Büroimmobilien in Berlin sank insgesamt auf 1,8 Prozent des Gesamtbestands. Die Analysten von Jones Lang LaSalle führen das auf die Tatsache zurück, dass immer mehr Unternehmen die Vorteile des Standorts Berlin erkennen.
Mietpreise für Büroimmobilien in Berlin steigen rasant
Dass diese Entwicklung sich auch auf die Mieten für Büroflächen auswirkt, ist eine logische Konsequenz. In diesem Marktsegment deutet sich bereits eine ähnliche Verknappung wie bei den Wohnungen in Berlin an. Die Höchstmieten für Büroflächen kletterten 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 9 Prozent und lagen zum Jahreswechsel bei einer Kaltmiete von 37 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmieten haben sich kräftig erhöht. Hier schlägt bei Büromieten ein Plus von 22 Prozent binnen eines Jahres zu Buche. Der Durchschnitt lag 2019 bei 25,70 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Dabei gibt es erhebliche lokale Unterschiede. Spitzenwerte erreichen beispielsweise Berlin-Mitte sowie 1A-Lagen in Berlin-Charlottenburg. Im Umfeld des neuen Hauptstadtflughafens sind Büroflächen noch vergleichsweise günstig zu bekommen. Das dürfte sich in den nächsten Monaten drastisch ändern, denn es sieht so aus, als könnte der Airport BER Ende Oktober nun endlich vollständig in Betrieb genommen werden.
Welche Auswirkungen hat das auf Wohnungspreise in Berlin?
Die Ansiedelung von Unternehmen geht mit zusätzlichen Angeboten auf dem Arbeitsmarkt einher. Gute Jobs locken immer mehr Zuzügler in die Stadt. Das heißt, die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in Berlin bleibt hoch und dürfte von der Entwicklung im Teilbereich der Gewerbeimmobilien sogar noch zusätzlich forciert werden. Die Inbetriebnahme des neuen Hauptstadtflughafens trägt dazu bei, dass weitere Unternehmen den Standort für sich entdecken. Vor allem in der IT-Branche, der Finanzbranche und der Dienstleistungsbranche ist das Interesse am Umfeld des Airports BER groß. Das stellt die Planzahlen bei der Errichtung von Neubauwohnungen auf den Prüfstand.
Wer sich für Eigentumswohnungen in Berlin interessiert, muss mit weiteren Preissteigerungen rechnen. Darauf deuten auch die Entwicklungen bei den erteilten Baugenehmigungen für Neubauwohnungen hin. In den ersten drei Quartalen 2019 war ein Rückgang um 10,7 Prozent zu beobachten. Zeitgleich war auch die Zahl der Baugenehmigungen für eine Umnutzung von Dachgeschossen in Wohnraum rückläufig. Die Zahl der dafür 2019 erteilten Baugenehmigungen fiel um 14,3 Prozent im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Jahres 2018.
Der Standort Deutschland ist bei Investoren in Immobilien allgemein beliebt
Auch das geht aus Zahlen hervor, die von Jones Lang LaSalle erhoben wurden. Die Investitionen in den ersten drei Quartalen des Jahres 2019 in Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland lagen bei einem Gesamtvolumen von mehr als 57 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bedeutet das ein Plus von einem Prozent. Vor allem im dritten Quartal 2019 war die Kauflust der Investoren groß. Die Umsätze in diesem Zeitraum machen allein rund 25 Milliarden Euro aus. Eine der Ursachen dürfte der Brexit gewesen sein. Die Unsicherheiten zu den Regelungen nach dem EU-Austritt von Großbritannien haben dafür gesorgt, dass viele Großunternehmen ihre Niederlassungen aus dem Königreich zurückverlagert haben. Zudem ist das Interesse internationaler Konzerne an der Bundesrepublik Deutschland als Ersatzstandort nach der Schließung ihrer Niederlassungen in Großbritannien als Europazentrale groß.
Immobilien in Berlin machten den Bärenanteil der Investitionen aus
Von den Gesamtinvestitionen in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien entfielen 31,7 Milliarden Euro auf Objekte in den Top-7-Städten. Allerdings schlug in vier dieser Städte ein Rückgang im Vergleich zum Jahr 2018 zu Buche. Investoren bevorzugen Berlin. Anbieter von Objekten in der deutschen Hauptstadt kassierten mehr als ein Drittel aller auf die Top-7-Städte entfallenden Investitionen. Damit verzeichnete Berlin mit einem Zuwachs von 71 Prozent das größte Plus aller sieben Städte bei den Investitionen in Gewerbeobjekte, Eigenheimen und Wohnungen. Die Marktanalysten von Jones Lang LaSalle gehen davon aus, dass auch der Mietendeckel am hohen Interesse der Investoren an Immobilien in Berlin nichts ändern wird. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommen auch die Analysten von BNP Paribas.
