Die Wohneigentümerversammlungen fallen genau wie alle anderen Veranstaltungen und Treffen unter den Geltungsbereich der Corona-Schutzverordnungen des Bundes, der Länder und Kommunen. Sie machen es vor allem den Verwaltern größerer Objekte schwer bis unmöglich, ihren Pflichten aus dem Wohneigentumsgesetz vollständig nachzukommen. Deshalb ist ein Urteil interessant, das bereits im Sommer 2020 vom Amtsgericht Berlin-Wedding unter dem Aktenzeichen 9 C 214/20 gefällt wurde.
Welche Rechtsgrundlagen sind bei Wohneigentümerversammlungen
zu beachten?
Der Paragraf 24 des Wohneigentumsgesetzes fordert, dass die Verwalter
mindestens einmal jährlich eine Wohneigentümerversammlung einberufen müssen.
Eine genaue Definition der dafür nutzbaren Räumlichkeiten enthält das Wohneigentumsgesetz
nicht. Der Ausschluss der Öffentlichkeit ergibt sich nur mittelbar aus einem
Hinweis im Absatz 6 des Paragrafen 24 WEG. Er lautet wörtlich: „Jeder
Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.“ Das
bedeutet im Umkehrschluss, dass unbeteiligte Dritte keine Kenntnis von den
Inhalten der bei Wohneigentümerversammlungen geführten Diskussionen, getätigten
Abstimmungen und den präsentierten Daten bekommen dürfen.
Welche Möglichkeiten verschafft das Berliner Urteil den WEG-Verwaltern?
Ein Verwalter in Berlin sah sich aufgrund der Pflicht zur Einhaltung der Corona-Schutzverordnungen dazu gezwungen, die Eigentümerversammlung im Freien abzuhalten. Als Ort der Veranstaltung wählte er einen zur Anlage gehörenden Spielplatz. Eine der Eigentümerinnen sah darin einen Verstoß gegen den Ausschluss der Öffentlichkeit. Sie beantragte den Erlass einer Einstweiligen Verfügung, um die Eigentümerversammlung im Freien zu verhindern. Doch das Amtsgericht Berlin-Wedding folgte ihrem Antrag nicht. Die Richter erklärten diese Art der Durchführung von Eigentümerversammlungen in Zeiten der Coronakrise für zulässig. Allerdings müssen Verwalter dafür sorgen, dass die Veranstaltungsorte zum Zeitpunkt der Versammlung nur für die Wohnungseigentümer zugänglich sind, damit Dritte nicht mithören können. Außerdem muss eine Einflussnahme Dritter auf die Beschlussfassung in jedweder Form ausgeschlossen werden. Das heißt, dass beispielsweise auch eingezäunte Fußballfelder oder Schulhöfe für die Eigentümerversammlung im Freien in Frage kommen, solange sich zu diesem Zeitpunkt keine Dritten dort aufhalten.
Coronakrise macht Immobilienbesitzer insgesamt erfinderisch
In Zeiten massiver Beschränkungen ist auch die Durchführung von Haus- und Wohnungsbesichtigungen etwas problematisch. Möchten Verkäufer und Vermieter ihre direkten Kontakte auf ein unvermeidliches Minimum beschränken, sollten sie die Zahl der durchgeführten Besichtigungen reduzieren. Als gutes Hilfsmittel haben sich dabei in den letzten Monaten virtuelle Rundgänge erwiesen. Viele Interessenten erkennen schon in einem Video, welche Faktoren sie von einer Anmietung oder einem Kauf abhalten. Auf diese Weise erfolgt eine Vorselektion auf den Kreis der Interessenten, bei denen die Wahrscheinlichkeit der Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags hoch ist. Zusätzlich sollten die Besichtigungen nicht mit mehreren Interessenten gleichzeitig erfolgen. Einzelbesichtigungen verringern einerseits die Gefahr der Verteilung der Coronaviren unter mehreren Interessenten und verschaffen den Vermietern, Eigentümern und Maklern die Chance, sich intensiver mit den einzelnen Miet- und Kaufinteressenten zu beschäftigen.
