Auf dem Wohnungsmarkt in Berlin sind die Folgen der Coronakrise und der Etablierung des Mietendeckels sehr deutlich zu spüren. Zu diesem Schluss kommt der Guthmann-Marktreport 2020. Er stellt fest, dass es vor allem bei den Kaufpreisen für Immobilien im Jahr 2020 nicht zu einem Einbruch gekommen ist. Stattdessen dreht sich die Preisspirale bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen weiter, jedoch rotiert sie etwas langsamer als in den Jahren zuvor. Auffällig ist in den letzten Monaten eine deutliche Verschiebung der Aktivitäten vom Markt für Mietwohnungen zu Kaufobjekten. Nach dem Guthmann-Marktreport gab es im Berliner Mietmarkt auf den größten Onlineportalen im Herbst 2020 einen Einbruch von rund 75 Prozent im Verhältnis zu den Mietangeboten im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der Angebotsmarkt für Kaufobjekte legte im gleichen Zeitraum um stolze 25 Prozent zu. Dabei steigt sowohl der Anteil der selbst genutzten Eigentumswohnungen als auch der Anteil der als Geldanlage und private Altersvorsorge gekauften Wohnungen.
In welchen Preislagen gab es auf dem Wohnungsmarkt die größten Veränderungen?
Die Kategorie der Billigobjekte mit Preisen von bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter blieb weitgehend unberührt von den Verschiebungen. Auch die Zahl der Kaufangebote für Immobilien mit Preisen zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter zeigte sich ziemlich stabil. Das gilt genauso für hochpreisige Eigenheime und Wohnungen in Berlin, für die bei einem Verkauf Quadratmeterpreise jenseits der 7.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Schon im Jahr 2019 stiegt dagegen der Anteil der Kaufimmobilien mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 7.500 Euro. Seit dem Sommeranfang 2020 hat sich dieses Preissegment bei Wohnungen in Berlin auf einem hohen Niveau stabilisiert. Der Trend zu einem steigenden Medianpreis für Wohnimmobilien in Berlin hält weiterhin an. Vom Juni bis zum September 2020 zeigt sie ein moderates Wachstum. Im Vergleich von November 2020 zu Oktober 2020 beschleunigte sich der Preisanstieg signifikant.
Mieter haben es schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden
Bei den Angeboten für Mietwohnungen in Berlin treffen die negativen Aspekte des Mietendeckels mit den Folgen der Coronakrise zusammen. Auf den größten Immobilienbörsen war im Oktober 2020 weniger als ein Viertel der Angebote von Oktober 2019 zu finden. Für das gesamte erste Halbjahr 2020 fällt die Bilanz ebenfalls schlecht aus, denn Wohnungssuchende hatten nur halb so viel Auswahl wie im ersten Halbjahr 2019. Auf der anderen Seite fielen die Steigerungen der angebotenen Mietpreise mit 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr moderat aus. Trotzdem ist das Mietniveau in der deutschen Hauptstadt weiterhin hoch. Der Medianwert der Kaltmiete lag im III. Quartal 2020 quer durch alle Wohnungsgrößen bei 11,55 Euro pro Quadratmeter. Den größten Anstieg der angebotenen Kaltmieten gab es im laufenden Jahr von Juli auf August. Insgesamt ist das Jahr 2020 von erheblichen Schwankungen gekennzeichnet. Sie korrespondieren mit der Intensität der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie. Außerdem zeigte der Markt für Mietwohnungen in Berlin eine weitere Auffälligkeit. Besonders groß fiel die Schrumpfung bei den Angeboten für Wohnungen mit Kaltmieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter aus.
Welche Unterschiede gibt es aktuell zwischen Bestand und Neubau?
Auf dem Berliner Wohnungsmarkt fällt ein weiterer Punkt auf. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen stiegen mit 6,2 Prozent binnen Jahresfrist deutlich schneller als der Medianpreis für Neubauimmobilien. Umgekehrt ist der Anstieg mit 6,8 Prozent bei den Medianmieten für Neubauwohnungen signifikant höher als die Preissteigerungen bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen. Rund drei Viertel aller Angebote für Neubauwohnungen enthalten Mietpreisforderungen von 14 Euro pro Quadratmeter und mehr. In diesem Segment finden sich auch Wohnungen in umfangreich sanierten und modernisierten Objekten. Die Ursache liegt klar auf der Hand. Für diese unterschiedliche Entwicklung der Medianmieten ist der Mietendeckel Berlin verantwortlich. Im Verlauf von zehn Jahren haben sich die Medianpreise für den Kauf von Wohneigentum in Berlin verdreifacht. Die Medianpreise für Neubauten stiegen auch über diesen langen Zeitraum hinweg nicht ganz so schnell, sondern liegen aktuell etwa beim 2,3-Fachen des Ausgangswerts im Jahr 2010.
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