Geht bald der Trend zurück zur Mietwohnung, weil die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland auch künftig weiter steigen? Nach Prognosen der Marktanalysten der Bausparkasse Wüstenrot erhöhen sich die Kaufpreise bis zum Jahr 2030 sogar um stolze 50 Prozent im Vergleich zum aktuellen Niveau. Dabei ist Deutschland europaweit noch lange nicht das Land mit den höchsten Immobilienkaufpreisen, sondern rangiert sogar ziemlich weit hinten. Deshalb stellt sich die Frage, welche Auswirkungen das auf den inländischen Immobilienmarkt haben wird.
Welche Investitionen sind derzeit für Wohneigentum notwendig?
Die Bausparkasse verweist auf einen interessanten Vergleich. Für eine 3-Raum-Wohnung um die 70 Quadratmeter umfassen die notwendigen Investitionen in Deutschland etwa ein halbes Dutzend durchschnittliche Jahresgehälter. Im Nachbarland Tschechien müssen Interessenten für eine vergleichbare Eigentumswohnung die doppelte Zahl von Jahresgehältern auf den Tisch legen. Wer ein Eigenheim bauen lassen möchte, muss ebenfalls mit immer höheren Kosten rechnen. Das zeigt ein Blick auf die Entwicklung beim Baupreisindex, der die Preise des Jahres 2015 als Basis heranzieht. Im November lag der Baupreisindex für Wohngebäude 15,6 Punkte über dem Basiswert. Hinzu kommen die Steigerungen der Preise für Baugrundstücke, die in Deutschland regional sehr unterschiedlich ausfallen.
Rentiert sich Wohneigentum bei dieser Entwicklung noch?
Nach den Angaben des Statistischen Bundesamts liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland bei durchschnittlich 27,2 Prozent. Sie ist in Thüringen mit 23,1 Prozent am niedrigsten und 30,4 Prozent in Hamburg am höchsten. Es bleibt dabei, dass es langfristig lohnenswert ist, sich eine Eigentumswohnung zur Vermeidung der dauerhaften Kosten einer Mietwohnung zu kaufen. Das beweist unser kleines Rechenbeispiel, für das wir der Einfachheit halber eine Mietbelastungsquote von 25 Prozent verwenden. Ein komplettes Jahresgehalt wäre durch den Wegfall der Miete nach einem Zeitraum von vier Jahren eingespart. Da ein halbes Dutzend Jahresgehälter als Investition erforderlich sind, wäre der Kaufpreis theoretisch durch die Einsparungen nach 24 Jahren refinanziert. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen derzeit bei einer 15-jährigen Zinsbindung bei den günstigsten Angeboten unter 1,2 Prozent pro Jahr. Das heißt, wer jetzt kauft, kommt besonders günstig weg.
Coronakrise schürt das Festhalten an der Mietwohnung
Derzeit weist der Immobilienmarkt eine Besonderheit auf, die aktuellen Einschätzungen zufolge noch einige Zeit nachwirken wird. Es sind die Auswirkungen der Coronakrise. Viele Haushalte haben durch die Folgen von Lockdown-bedingten Einkommensausfällen und Einkommensreduzierungen ihre Geldreserven angreifen und in vielen Fällen sogar komplett aufgebraucht, weil die Corona-Hilfen zur Deckung der weiterlaufenden Betriebsausgaben und des Lebensunterhalts nicht reichten. Darüber können auch statistische Daten des Portals Statista nicht hinwegtäuschen, nach denen das Barvermögen der privaten Haushalte in Deutschland auch im Krisenjahr 2020 gewachsen ist. Diese Statistik trifft keine Aussage zur Verteilung.
Warum sind Daten zur Verteilung aktuell besonders interessant?
Daten zur Verteilung des Barvermögens geben Auskunft, wie groß die Zahl der Haushalte ist, die während der noch immer anhaltenden Coronakrise Rücklagen teilweise oder vollständig auflösen mussten. Viele Betroffene haben dadurch die für Immobilienkredite notwendige Eigenkapitalquote unterschritten und müssen deshalb länger als geplant in einer Mietwohnung bleiben. Das dürfte nachhaltige Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben und die Mieten genau wie die Kaufpreise in die Höhe treiben. 2018 und 2019 stiegen die Einkommen nach Erhebungen der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) schneller als die Kosten für Mietwohnungen. 2020 setzten die Folgen der Coronakrise diesem Trend ein Ende, da viele angedachte Tarifverträge nicht realisiert wurden. Wie sich die Lage 2021 entwickelt, ist (außer bei Renten der gesetzlichen Rentenversicherung) noch nicht absehbar. Doch die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass 2021 die Preise für Mietwohnungen wieder schneller als die Einkommen steigen dürften. Hinzu kommen die Auswirkungen einer insgesamt gestiegenen Inflationsrate.
Fazit: Der Immobilienmarkt ist aktuell nicht mit einer so hohen Wahrscheinlichkeit wie vor der Coronakrise kalkulierbar. Doch ein Punkt steht fest: Preise für Mietwohnungen werden genau wie die Baupreise und die Grundstückspreise auch weiterhin steigen. Unsicherheiten gibt es derzeit beim Ausmaß der Preissteigerungen, weil es momentan und auch in den nächsten Monaten mehr Einflussfaktoren als sonst gibt.
Bild von Ferenc Keresi auf Pixabay
